Woningprijzen zijn niet normaal, je bent aan normaliteit gewend geraakt

Wat uitzonderlijk lijkt, is net zo oud als jij.

Mijn vader kocht zijn eerste huis voor vier jaar bruto inkomen. Dit was in de jaren zeventig. Niet omdat het goedkoop was, maar omdat dit de verhouding was. Je werkte vier jaar, je kocht een huis, je betaalde de rest van je leven de hypotheek af. Dit was het akkoord.

Vandaag betalen mensen in Amsterdam twaalf, vijftien, twintig jaar bruto inkomen voor een grachtenpand. Ze zien dit als normaal. Ze zien dit als werkelijkheid. Maar dit is een anomalie van minder dan twintig jaar.

Dit is cruciaal: we hebben dit nog nooit eerder meegemaakt. Niet in Nederland, niet in de westerse wereld, niet in deze schaal. Dit is geen cyclus. Dit is een breuk.

Dit eindigt op drie manieren. Ofwel woningprijzen dalen dramatisch. Ofwel lonen stijgen even dramatisch, wat alleen kan via aanzienlijke inflatie. Ofwel het huizenbezit verschuift richting institutionele beleggers en buitenlandse kapitaal, en Nederlanders huren. De derde optie gebeurt al.

Florian werkt omdat veel eigenaren in Nederland dit inzien. Ze zien dat zij niet voorbij het systeem kunnen groeien en dat zij liever verhuren dan de financiële complexiteit van eigendom dragen. Ze kiezen liquiditeit boven vastgoed.

Maar voor wie nog wil kopen: begrijp wat je koopt. Je koopt niet een huis. Je koopt een verwachting dat anderen straks meer ervoor betalen. Dat is speculatie. Dat is niet beleggen. Dat is gokken met hypotheken.

De normale toestand is dat een arbeider een huis kan kopen met drie tot vijf jaar bruto inkomen. Alles daarboven is gevolg van schaarste kunstmatig gecreëerd door regulering, niet door werkelijke nood.

Dus ja, woningprijzen zijn hoog. Maar dat zegt meer over ons systeem dan over het product. Ze zijn niet reëel. Ze zijn speculatief. En wat speculatief is gebouwd, breekt wanneer het sentiment keert.

Wees voorzichtig wie je bent als je een miljoen betaalt voor een huis waar je tien jaar geleden vierhonderdduizend euro voor zou betalen. Je bent niet slimmer. Je bent niet rijker. Je bent alleen gebonden.

Bronnen:

Shiller, Robert J., Irrational Exuberance (Princeton University Press, 2015).
CBS, Woningmarktstatistieken (2024).
Piketty, Thomas, Capital in the Twenty-First Century (Harvard University Press, 2014).